Hai deciso di investire nell’acquisto di una casa da affittare e vuoi capire quanto effettivamente riuscirai a ricavare al netto delle tassazioni?

In questa guida verranno illustrate le due opzioni di tassazione per gli affitti: il regime ordinario e il regime della cedolare secca.

Registrazione dei contratti di locazione

Prima di tutto, è fondamentale sapere che è obbligatorio registrare ogni contratto di locazione che superi complessivamente i 30 giorni in un anno.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua entrata in vigore.
Questa regola si applica a tutti i tipi di immobili, inclusi i fondi rustici e quelli affittati da soggetti passivi IVA.

Opzioni di tassazione degli affitti

Dopo la conclusione del contratto, è importante considerare le imposte sul reddito derivante dall’affitto.

Ci sono due opzioni di tassazione:

Regime ordinario

In questo caso, il reddito derivato dall’affitto viene dichiarato insieme agli altri redditi e tassato secondo le aliquote IRPEF:

• Reddito fino a 15.000 euro: aliquota del 23%
• Reddito tra 15.001 e 28.000 euro: aliquota del 27%
• Reddito tra 28.001 e 55.000 euro: aliquota del 38%
• Reddito tra 55.001 e 75.000 euro: aliquota del 41%
• Reddito superiore a 75.000 euro: aliquota del 43%

Il regime ordinario richiede il pagamento di due imposte all’avvio della pratica e in caso di rinnovo del contratto:

1. Imposta di registro
   Pari al 2% del valore del canone annuo, moltiplicato per il numero di annualità previste dal contratto.
2. Imposta di bollo
   €16 per ogni 4 facciate (o 100 linee) del contratto.

Cedolare Secca

Questo regime prevede una percentuale fissa pari al 21% del canone di locazione, senza impattare sugli altri redditi per fini IRPEF.

Può essere usufruito solo dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Risulta conveniente applicare la tassazione della cedolare secca per i proprietari con entrate significative provenienti da altre fonti.

Tuttavia, chi sceglie questo regime di tassazione rinuncia alla possibilità di adeguare il canone di locazione, anche in risposta alle variazioni inflazionistiche monitorate dall’Istat.

Questo adeguamento serve a mantenere il valore dell’affitto in linea con l’andamento dell’economia e dei costi della vita.

Pertanto, la cedolare secca può non essere la scelta migliore se si prevede un aumento dell’inflazione durante la durata del contratto e/o se non si hanno altre fonti di reddito oltre agli affitti.

Inoltre, il reddito soggetto a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo, il che significa che non è possibile applicare detrazioni o deduzioni su di esso.

Esempi pratici delle due tipologie di tassazione degli affitti

Supponiamo di avere un affitto mensile di 400 euro, corrispondente a 4.800 euro annuali:

• Regime ordinario
  L’imposta annuale è di 1.104,00 euro (23% di 4.800 euro).
• Cedolare secca
  L’imposta annuale è di 1.008,00 euro (21% di 4.800 euro).

Gli affitti brevi e la tassazione

Sebbene gli affitti brevi non richiedano la registrazione, essendo un contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni, sono comunque soggetti a tassazione.

Puoi scegliere tra il regime ordinario e la cedolare secca.

È importante notare che a partire dal secondo immobile utilizzato per affitti brevi, si applica la cedolare secca al 26% invece del 21%.

Tuttavia, se possiedi più di 5 immobili e svolgi un’attività imprenditoriale, non puoi usufruire della cedolare secca.

Per ulteriori informazioni sulla cedolare secca e su quando conviene sceglierla anche per il secondo immobile utilizzato per gli affitti brevi, o optare per il regime ordinario, puoi leggere il nostro articolo completo.

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